L'impayé locatif
Le principe de la location consiste à prêter un bien en contrepartie d'une somme d'argent fixée préalablement au sein du bail locatif signé par les parties. Le contrat passé entre le bailleur et le loueur, le bail, définit le montant du loyer à régler, sa périodicité, qui peut être mensuelle ou trimestrielle, ainsi que la date précise du versement. Par exemple, un bail peut prévoir que tous les cinq du mois, le locataire a l'obligation de verser le montant du loyer à son bailleur. Dès lors que le locataire ne satisfait pas à son obligation, le bailleur est en droit, suite à des relances amiables, d'initier une procédure de recouvrement de loyer impayé. Il est bien sûr particulièrement recommandé de contacter le locataire afin de dialoguer avec lui afin de trouver une issue amiable au litige. Néanmoins, force est de constater que cela ne s'avère pas toujours fructueux et qu'une procédure de recouvrement s'impose alors.
Les étapes de la procédure de recouvrement de loyer
Lorsqu'il est constaté un défaut de paiement du loyer de la part du locataire et que les échanges avec ce dernier n'ont pas permis de régulariser la situation, la première démarche du bailleur consistera à envoyer au locataire une lettre recommandée valant mise en demeure. Ce courrier récapitule les sommes dues et met en demeure son destinataire de régler ses impayés. Le locataire est alors tenu, a minima, de contacter son propriétaire. A compter de la réception, les intérêts de la dette sont décomptés. Pour les baux d'habitation spécifiquement, une clause prévoit qu'en cas de loyer impayés, le bailleur fasse délivrer par huissier de justice un commandement de payer. Le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régler sa dette. A défaut, le bailleur sera dans son droit pour procéder à la résiliation du bail devant le tribunal d'instance. En cas de litiges relatifs à des baux commerciaux, le paiement doit intervenir dans un délai d'un mois à compter de la réception du commandement de payer.
Les conséquences de la procédure de recouvrement de loyers impayés
Les impayés constituent la majeure partie des litiges locatifs débouchant sur des contentieux. Lors d'un litige, le bailleur engage une procédure de recouvrement, comme nous venons de le voir. Suite à la délivrance du commandement de payer par l'huissier de justice, seules deux issues sont possibles. La première consiste à ce que le locataire s'acquitte de sa dette dans le délai imparti, un ou deux mois selon le type de bail. S'il procède au paiement des loyers dues mais avec un peu de retard, il devra, dans le même temps s'acquitter des intérêts de retard. La deuxième issue consiste à ce que le locataire ne paye pas. Dans ce cas, le bailleur peut faire le choix de lui accorder un délai de paiement supplémentaire. Par exemple, s'il rencontre des difficultés financières particulières, le dialogue peut permettre aux parties de trouver une solution viable. Cependant, à défaut, le bailleur est en droit d'engager une procédure judiciaire. Il assigne alors son locataire devant le Tribunal d'instance afin d'obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.